Schimmel: Von der Ansichtssache zur Gerichtssache

Schimmel an sich ist schon ein Problem genug. Aber durch die verschiedenen Interessen der Betroffenen wird daraus ein echter Problemkreis, der sich nur durch professionelles Vorgehen durchbrechen lässt. Wie Schimmelbefall in zunehmendem Maße auch die Atmosphäre zwischen Vermietern und Mietern vergiftet, zeigt der Aufriß an einem mittlerweile schon klassischen

Beispiel:
Eine Wohungsbaugesellschaft investiert bei einem Mehrfamilienhaus in neue Isolierverglasung. Man verspricht sich davon eine Vielzahl positiver Folgen: Energieeinsparung, Werterhalt bzw. -erhöhung für das Objekt und mehr Wohnqualität und Zufriedenheit für die Mieter. Familie S. sieht das ähnlich und zieht ein. Aber schon nach sechs Wochen erste Verstimmungen: Im Schlafzimmer riecht es nach Schimmelpilz - und nach Ärger.

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Mögliche Ursachen für Schimmelpilzbefall

1. Lüftung
Die neuen Mieter haben Hinweise zum Lüftungsverhalten nicht befolgt - eine sehr häufige Ursache. Meist hat das nichts mit Nachlässigkeit, sondern eher mit Unkenntnis und Zeitmangel zu tun. Einer Faustregel zufolge sollte eine Belüftung mindestens dreimal über den Tag verteilt zwischen fünf und 15 Minuten dauern. Für Berufstätige kaum zu schaffen. Hinzu kommen weitere Verhinderungsgründe wie Urlaub oder die vielerorts hohe Einbruchgefahr.

2. Zirkulation
Im Schlafzimmer hängen Vorhänge vor den Heizkörpern, eine Wäschetruhe und ein Schrank stehen dicht an der Außenwand. Die Folge: Es entstehen Nischen, die die Luftzirkulation unterbrechen, der Schimmel gedeiht besonders gut und länger unbemerkt.

3. Neue Fenster
Bei den alten Fenstern war ein "automatischer" Luftaustausch durch die wesentlich weniger dichten Fugen zwischen Rahmen und Flügeln gewährleistet. Die neuen Modelle hingegen halten hermetisch dicht, dadurch entsteht zunächst mehr Innenkondensation an den nun kälteren Wänden, und daraus wiederum Pilzbefall.

Die Folgen:

• Die Mieter fordern ihr gutes Recht auf gesundes, schimmelpilzfreies Wohnen und behalten sich Mietkürzungen vor, falls die Belastung nicht kurzfristig abgestellt wird. Eine Verantwortung weisen sie mit dem Hinweis von sich, früher nie mit Schimmelpilzproblemen zu tun gehabt zu haben. Außerdem sei da noch die Möglichkeit von bisher unentdeckten Baufehlern, die den Befall ausgelöst haben könnten...
• Der Vermieter bzw. die Wohnungsbaugesellschaft steht auf dem Standpunkt, eine aufgewertete Wohnung übergeben zu haben, und geht deshalb von der Verursachung durch die Mieter aus. Weil ja gerade investiert worden ist, soll/muss die Schadensbeseitigung so preiswert wie möglich sein. Schließlich ist noch zu klären, inwieweit die Mieter die Renovierung mittragen müssen.
• Der Handwerker, der zur Sanierung herangezogen wird, macht ein vermeintlich günstiges Angebot: Mit etwas Chemie und viel Farbe will er dem Schimmel Einhalt gebieten. Von den Möglichkeiten einer gründlichen Analyse und Schimmelbeseitigung weiss er nichts - oder er will nichts davon wissen. Das Ergebnis kann sich sehen lassen - für ca. zwei Wochen. Dann setzen sich die widerstandsfähigen Schimmelpilzkulturen wieder durch, und - auch das schon beinahe klassisch - beginnt die zweite Phase des Konflikts unter verschärften Bedingungen:
• Der Richter soll nach gescheiterten Klärungsgesprächen die Schuld am Schimmel und nicht zuletzt die Kostenfragen klären. Ganz gleich, wie die Lage de facto aussieht: de jure liegt die Beweislast beim Vermieter. Je nach Einzelfall muss er beweisen, dass (so verschiedene Grundsatzurteile wie z.B. Aktenzeichen 222 C 371/99 Amtsgericht Köln)...
• der Mangel nicht auf der Beschaffenheit des Hauses beruht
• der Zustand von Mauern, Türen und Fenstern keinen Einfluß auf die Feuchtigkeitserscheinungen hat.
• der Mieter die Schäden auch bei ausreichender Isolierung verursacht hätte.

Zwar kann der Mieter auf regelmäßiges Heizen und Lüften im Mietvertrag verpflichtet werden, aber das nützt meist wenig. Denn zum einen sind Nachweise nicht immer einfach und immer anfechtbar, zum anderen können sich durchaus mehrere verschiedene Ursachen ergänzen.

Das Fazit:
Schimmelpilzprobleme sind immer mit Kosten und Unannehmlichkeiten verbunden. Aber ehe sie von allen Beteiligten ein Übermaß an Zeit, Geld und Nerven fordern, sollte eine gründliche Analyse und eine professionelle Problemlösung erfolgen.

Schimmelpilz im Haus - bauliche Ursachen im Überblick

• Bauschäden, z. B. defekte Rinnen oder Drainagen, fehlender Spritzwasserschutz, Fassadenschäden
• Fehlende oder mangelhafte Sperrschichten im Erdreich
• Falsche Wärmedämmung von Außenbauteilen
• Wärmebrücken, z. B. am Fenstersturz
• Innenkondensation
• Feuchtigkeitsabsperrende Innenverkleidung, z. B. Lackanstriche oder Kunsttofftapeten
• Mangelhafte Bauaustrocknung im Neubau.

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